Évaluations supplémentaires des maisons neuves en Ontario

Vous avez pris possession d’une maison neuve, emménagé et commencé à payer vos taxes foncières. Quelques mois plus tard arrive une enveloppe de la SEFM (MPAC), suivie d’un compte de taxes qui semble remonter dans le temps. Si c’est votre cas, vous n’êtes pas seul, et il y a une raison.

Pourquoi cela se produit

Pour une maison neuve, la propriété inscrite au rôle d’évaluation est souvent encore le terrain vacant, ou un terrain avec une maison en construction, et vos premières taxes sont calculées sur cette base. Une fois la maison terminée et occupée, la SEFM ajoute la valeur de la maison au rôle en cours d’année : c’est une évaluation supplémentaire. Si un élément aurait dû figurer au rôle pour une période antérieure mais a été oublié, la SEFM peut aussi émettre une évaluation omise.

Votre municipalité envoie ensuite un compte de taxes supplémentaire pour la différence, généralement depuis la date d’achèvement ou d’occupation. Comme les formalités prennent du temps, le compte peut arriver de nombreux mois après l’emménagement et couvrir une longue période d’un coup.

La SEFM (MPAC) indique avoir évalué environ 81 000 maisons neuves en 2025 : ces avis sont donc courants quand on achète du neuf en Ontario. Ils n’en restent pas moins un choc si personne ne vous a prévenu.

Le compte supplémentaire est-il une erreur ?

Généralement non. L’impôt est réel, puisque vous possédez maintenant une maison terminée et non un terrain. Ce qui peut être inexact, c’est la valeur attribuée par la SEFM, ou la date à partir de laquelle elle s’applique. C’est ce que vous pouvez contester.

Comment lire un avis supplémentaire

Repérez :

• La date d’émission. Elle fait courir votre délai pour demander un réexamen. C’est la date imprimée sur l’avis, et non la date de réception.
• La valeur évaluée ajoutée pour la maison.
• La période visée par l’évaluation.
• Les caractéristiques : superficie, nombre d’étages, sous-sol, garage, terrain.

Votre délai : 120 jours après la date d’émission

Pour demander à la SEFM de réexaminer une évaluation supplémentaire ou omise, présentez une demande de réexamen dans les 120 jours suivant la date d’émission de l’avis. Une date limite qui tombe une fin de semaine ou un jour férié est reportée au jour ouvrable suivant.

Source : Assessment Act, R.S.O. 1990, c. A.31, s. 39.1(3) (notice under s. 35(1) for omitted/supplementary assessment: 120 days after the issuance date on the notice)

Pour une maison, la demande de réexamen doit venir en premier. Vous ne pouvez interjeter appel à la Commission de révision de l’évaluation foncière qu’une fois la décision de la SEFM rendue, ou si elle ne l’a pas rendue à temps.

Source : Assessment Act, R.S.O. 1990, c. A.31, s. 40(3), 40(5) para 1-2; s. 39.1(8) (MPAC notice for omitted/supplementary RFR due 180 days after the request — no extension)

Comment savoir si la valeur est juste

Les nouveaux lotissements se prêtent bien à la comparaison : les maisons voisines ont souvent été construites par le même constructeur, à la même époque, selon des plans semblables. Pour les maisons neuves en Ontario, nous comparons avec les maisons du même lotissement construites à 2 ans près. Si votre modèle est évalué nettement plus cher au pied carré que le même modèle deux maisons plus loin, la question mérite d’être posée. Même chose si la superficie ne correspond pas aux plans du constructeur.

En cas d’erreur de fait

Si les données de la SEFM sont inexactes, par exemple un sous-sol non aménagé inscrit comme fini, mentionnez-le dans votre demande de réexamen, preuve à l’appui : plans du constructeur, convention d’achat, photos. Il existe aussi une voie municipale distincte pour les erreurs dans une évaluation supplémentaire : une demande en vertu de l’article 358 de la Loi de 2001 sur les municipalités peut être présentée jusqu’au 31 décembre de la deuxième année suivant l’évaluation.

Source : Municipal Act, 2001, S.O. 2001, c. 25, s. 358(1)(b), (3.1) (error in an assessment under s. 33 or 34 of the Assessment Act: on or before December 31 of the second year following the year in which the assessment was made); Legislation Act, 2006, s. 89(1)

Payer le compte entre-temps

Une demande de réexamen ne suspend pas le compte de taxes. Si un montant rétroactif important vous met en difficulté, demandez à votre municipalité quelles ententes de paiement sont possibles. Si la valeur baisse par la suite, la municipalité rajuste votre compte. Tout remboursement ou crédit vous est versé à vous, le propriétaire, et non à nous.

Pourquoi nous sommes prudents en Ontario

Une question réglée ou tranchée ne peut généralement pas être débattue de nouveau plus tard dans le même cycle d’évaluation ; nous ne contestons donc que lorsque le dossier est solide.

Votre évaluation est peut-être juste. Si c’est le cas, nous vous le dirons.