Comment nous décidons, et comment vous pouvez le vérifier

Tout ce qui est décrit ici correspond à des règles appliquées par notre code, de la même façon pour chaque propriété. Nos recommandations sont produites à l’aide d’outils automatisés. Vous pouvez demander qu’une personne révise toute recommandation, et nous vous expliquerons les principaux facteurs qui la justifient.

1. Quelles propriétés sont « semblables »

Nous comparons votre propriété à une cohorte, c’est-à-dire un groupe de propriétés semblables évaluées dans le même rôle.

Propriétés semblables : même quartier, même type de bâtiment, construites à 10 ans près, superficie habitable à ±15 % près, terrain à ±25 % près, et au moins 8 propriétés.

Si moins de 8 propriétés correspondent, nous élargissons les critères une étape à la fois et vous indiquons l’étape utilisée. Les étapes plus larges tolèrent un écart d’âge et de taille plus grand et, en dernier recours, s’étendent aux rues voisines hors de votre quartier. Votre résultat indique l’étape retenue ; vous pouvez ainsi juger de la qualité de la comparaison.

Quelques précisions importantes :

• Quand une donnée manque, nous ne la devinons pas. Les données ouvertes de Calgary ne comprennent pas la superficie habitable ; pour les maisons de Calgary, la première comparaison utilise donc la valeur par pied carré de terrain, et nous confirmons la superficie habitable à partir de votre avis avant de monter un dossier.
• Les maisons neuves en Ontario sont comparées à leur propre lotissement. Pour les maisons neuves en Ontario, nous comparons avec les maisons du même lotissement construites à 2 ans près.
• Les propriétés comparables que vous voyez sont celles que nous utilisons. Votre résultat énumère les propriétés les plus semblables, avec leur valeur publique.

2. Ce que nous mesurons

Nous comparons votre valeur au pied carré (de superficie habitable, ou de terrain si la superficie habitable n’est pas publiée) avec la médiane de votre cohorte. La médiane est la valeur du milieu : une maison hors norme ne la fausse pas. Nous vérifions aussi les erreurs au dossier : superficie, année de construction, sous-sol fini ou non, garage ou terrain qui ne correspondent pas à votre propriété.

3. Ce que veut dire « évaluation juste »

« Évaluation juste » signifie que, selon nous, une révision n’en vaudrait pas la peine pour vous. Il y a trois raisons possibles, et votre résultat précise laquelle :

1. Votre valeur est comparable à celle des propriétés semblables. L’écart avec la médiane de la cohorte est sous notre seuil.
2. L’économie ne couvrirait pas le coût. Il y a un écart, mais une fois nos frais déduits, le résultat attendu ne vaut pas le temps que vous y mettriez.
3. Une révision pourrait se retourner contre vous. Si une révision risque d’augmenter votre évaluation, nous vous le disons et ne recommandons pas de contester.

Une « évaluation juste » n’est ni un jugement sur votre propriété ni un énoncé juridique. C’est notre lecture honnête des chiffres.

4. Pourquoi nous publions la part des évaluations jugées justes

Il serait facile de ne publier que les succès. Nous publions aussi la fréquence à laquelle nous disons « ça ne vaut pas la peine », parce que c’est ce qui vous permet de juger de l’honnêteté de nos recommandations.

Part des vérifications terminées ayant conclu à une « évaluation juste », calculée en direct : publiée dès que suffisamment de vérifications seront terminées, sur 6 vérifications effectuées.

Le calcul porte sur toutes les vérifications terminées qui ont abouti à une conclusion ; celles qui attendent encore un avis sont exclues. Nous ne l’affichons qu’une fois qu’il y a assez de vérifications pour que le chiffre ait un sens.

Une part élevée pourrait aussi vouloir dire que nous avons placé la barre trop haut et laissé de l’argent sur la table. Nous nous en prémunissons de deux façons :

• Nous publions le seuil utilisé pour conclure à une « évaluation juste », ainsi que chacune de ses modifications, à côté de la statistique.

• Chaque saison, nous offrons de contester à nos frais un petit échantillon aléatoire de dossiers limites, avec le consentement du propriétaire, pour vérifier si nos conclusions d’« évaluation juste » étaient bonnes. Les résultats nous disent si la barre est au bon endroit. Les propriétaires concernés savent exactement pourquoi on les a sollicités.

5. Comment la recommandation est établie

Pour l’instant, nos recommandations reposent sur des règles et des tableaux fixes et publiés, et non sur un modèle de prédiction entraîné. Si cela change, cette page l’indiquera avant l’entrée en vigueur du changement. Les outils calculent chaque chiffre ; des personnes approuvent les règles, les seuils et les formulations.

6. D’où viennent les données

• Alberta : Calgary et Edmonton publient leur rôle d’évaluation en données ouvertes, et BC Assessment affiche publiquement la valeur de chaque propriété.
• Colombie-Britannique : consultations individuelles des valeurs publiques, à un rythme raisonnable.
• Ontario : votre avis, ou les données de la SEFM (MPAC) que vous nous autorisez à consulter.
• Toujours : ce que vous nous dites ou téléversez, qui demeure à vous.

Nous ne moissonnons ni les sites d’annonces immobilières ni aucune source dont les conditions ne le permettent pas.

7. Les limites à connaître

Les données publiques comportent des erreurs, et certaines caractéristiques ne sont pas publiées du tout. Une cohorte formée à une étape plus large est une comparaison plus lâche. L’évaluateur peut connaître de votre propriété des éléments que nous ignorons. C’est pourquoi chaque « vous avez probablement un dossier » est revu à la lumière de votre avis avant tout dépôt, et pourquoi vous pouvez toujours demander qu’une personne examine votre résultat.