La demande de réexamen en Ontario, expliquée

En Ontario, la première étape pour contester une évaluation résidentielle est une demande de réexamen (Request for Reconsideration, RFR) présentée à la SEFM (MPAC). Elle se fait par écrit et, pour une maison, elle est obligatoire avant tout appel.

Ce qu’est une demande de réexamen

C’est une demande formelle pour que la SEFM revoie votre évaluation, motifs et preuve à l’appui. La SEFM l’examine et vous envoie une décision écrite qui confirme ou modifie la valeur.

Pour les biens résidentiels (ainsi que les exploitations agricoles et les forêts aménagées), on ne peut interjeter appel à la Commission de révision de l’évaluation foncière sans avoir d’abord présenté une demande de réexamen dans les délais.

Les délais

Le délai applicable dépend de l’avis reçu :

• Avis annuel : au plus tard le 31 mars de l’année d’imposition. Source : Assessment Act, R.S.O. 1990, c. A.31, s. 39.1(1.1) (RFR no later than March 31 of the taxation year); Legislation Act, 2006, s. 89(1)
• Évaluation supplémentaire ou omise (fréquente pour les maisons neuves) : 120 jours après la date d’émission imprimée sur l’avis. Source : Assessment Act, R.S.O. 1990, c. A.31, s. 39.1(3) (notice under s. 35(1) for omitted/supplementary assessment: 120 days after the issuance date on the notice)
• Première année d’une réévaluation générale : 120 jours après la date d’émission de l’avis. Source : Assessment Act, R.S.O. 1990, c. A.31, s. 39.1(1.2) (first taxation year of a general reassessment: 120 days after the issuance date on the notice)

Une date limite qui tombe une fin de semaine ou un jour férié est reportée au jour ouvrable suivant.

La loi permet à la Commission de proroger le délai annuel en cas de circonstances atténuantes, sur demande présentée pendant l’année d’imposition. Ne comptez pas là-dessus.

Le détail de la « date d’émission »

Pour les délais de 120 jours, la Loi sur l’évaluation foncière compte à partir de la date d’émission de l’avis, c’est-à-dire la date imprimée sur le document, et non la date de réception. Vérifiez-la dès l’arrivée de l’avis.

Que mettre dans une demande de réexamen

• Les corrections de fait : superficie, nombre d’étages, finition du sous-sol, terrain, année de construction, état. Joignez la preuve.
• Des propriétés comparables : des maisons semblables du voisinage, idéalement vendues vers la date d’évaluation ou évaluées à une valeur inférieure au pied carré.
• Une demande claire : la valeur que vous jugez exacte, et pourquoi.

Une demande ciblée et bien documentée est plus facile à accepter qu’une longue argumentation. La demande de réexamen est l’étape de révision. Nous demandons d’abord à l’évaluateur de revoir votre évaluation, et nous n’interjetons appel que pour protéger vos droits si la révision n’est pas réglée à temps.

Après la décision de la SEFM

Si vous êtes d’accord avec la décision, c’est terminé ; la municipalité rajuste vos taxes si la valeur a changé.

Sinon, vous pouvez interjeter appel à la Commission de révision de l’évaluation foncière dans les 90 jours suivant la date d’émission de la décision de la SEFM. Si la SEFM ne rend pas sa décision dans le délai prévu par la loi, une date limite de rechange s’applique. Source : Assessment Act, R.S.O. 1990, c. A.31, s. 40(3) (residential/farm/managed forests: RFR is a precondition of appeal); s. 40(3.1); s. 40(5) para 1 (90 days after the issuance date on MPAC's notice of reconsideration), para 2 (90 days after the notice should have been provided under s. 39.1(7): 180 days after the request, 240 if MPAC notified an extension)

En Ontario, les appels devant la Commission de révision de l’évaluation foncière sont pris en charge par un avocat ou un parajuriste titulaire d’un permis du Barreau de l’Ontario.

Une seule demande solide, plutôt que plusieurs faibles

En Ontario, une baisse dure généralement jusqu’à la fin du cycle d’évaluation. Le revers de la médaille compte tout autant. Une question réglée ou tranchée ne peut généralement pas être débattue de nouveau plus tard dans le même cycle d’évaluation ; nous ne contestons donc que lorsque le dossier est solide.

Ce que ça coûte avec nous

Des frais initiaux de 79 $ qui couvrent notre examen et tous les frais de dépôt exigés, et en Ontario, 35 % de l’économie d’impôt sur 2,5 années d’économies, perçus par versements une fois par année d’imposition, quand votre compte de taxes montre l’économie, seulement si votre évaluation baisse. La page sur les frais donne un exemple chiffré.

Vous n’avez pas besoin de nous : vous pouvez présenter une demande de réexamen vous-même.